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今年二线城市房价将冷热不均 武汉郑州成都西安被看好

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-05-16

  一线城市已跻身国际高房价城市行列,从房价绝对值来看,一线城市房价明显高于二线城市,二线城市房价则明显高于三四线城市。

  单纯从房价绝对值来看,一线城市中深圳、北京、上海已跻身国际高房价城市行列。2016年12月,深圳、北京、上海二手房均价分别为4.73、5.92、5.32万元人民币/平方米,三个城市的房屋均价均高过日本首都圈(东京及附近地区),而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔,北京高房价地区已超过纽约最贵的地区曼哈顿。

  2.与房价绝对值一致,一二三线城市房价增速也呈现阶梯下降的态势

  房地产市场的分化从各线城市房价增速上也可见一斑。近年来房价增速总体上呈现出“一线城市房价增速高于二线,二线城市高于三四线”的态势。2005年7月至2016年11月,一线城市二手住宅价格年均增速为7.32%,二线城市年均增速为3.12%,三四线城市为2.33%。

  值得关注的是,2016年以来,二线城市内部出现了明显分化,二线城市中合肥、厦门、南京等城市价格快速上涨,而呼和浩特等城市出现负增长。

  3.商办库存尤其是商业库存压力整体大于住宅,商品住宅库存压力主要表现在部分二线及多数三四线城市

  城市之间商品住宅库存明显分化。 2016 年9 月末,一线城市平均库存消化时间为9.3 个月;二线城市平均库存消化时间为8.4 个月,但合肥、南京降至2 个月以下,库存严重不足;三线城市平均库存消化时间为12.8个月。

  可以看出,一线及部分热点二线城市需求强劲,无库存压力,部分二线及多数三四线城市库存压力显著。如呼和浩特库存消化时间超过3 年,多数三四线城市库存消化时间有所下降,但仍在15 个月以上。这部分城市未来一段时间仍将以去库存为主基调。

  商品住宅在同一城市的不同区域也出现明显分化。很多城市中心城区需求旺盛,无库存压力,而部分非主城区县需求不足导致市场去库存消化缓慢,库存压力较大。以成都为例,成都中心城区无库存压力,而新津县、彭州市等郊区(县市)去化压力较大,政策方面也呈现分化,成都针对主城区实施限购限贷政策,郊区(县市)仍以去库存为主。

  各线城市商办用房平均库存压力高于住宅,其中商业库存压力更为突出。从商办待售面积去库存消化时间(以近6个月月均销售速度计算)来看,一线城市商业库存去库存消化需两年半时间,上海、深圳商办库存压力相对较大;二线城市商办去库存消化压力显著,商业库存去库存消化时间高达6 年以上,办公去库存消化时间也超过4 年,成都、南京、天津、长沙等城市商办去库存消化压力尤为明显;三四线城市商业库存去库存消化需6 年半,办公需近5 年时间。

  从城市内部结构来看,城市区域间商业布局不均,存在结构性问题。如成都商业库存压力较大,且商业布局严重不均衡,目前库存压力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板块,城北也有大量的专业市场库存,而其他区域大型商业还相对不足。

 
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