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加息会导致房价下跌吗?

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-05-16

房贷相对利率的变化与房价波动

数据来源:国家统计局(中泰宏观王晓东供图 )

上图表明,尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程,也经历过降准降息的过程,但房价并没有因为加息而下跌,最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之,影响房价的因素很多,如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等,利率政策只是其中的一个因素,而且,货币政策一般是总量政策,未必针对房地产的,只有针对房地产的相对利率政策,才会对房价产生显著影响。

所以,我们在分析加息对房价的影响时,最好进行“穿透式分析”,即一定先要清楚加息的目的是否针对房地产。如这次逆回购利率上调,更像是对着债券市场这只鸟射箭,引导资金脱虚入实,而不是鸣枪,要把所有鸟都惊飞。

还可以举一个相反的例子,日本实行长期低利率政策,目前甚至为负利率,但房价却没有因此而上涨。可见,如果利率能够调控房价,那房价的控制就太容易了。在各类资产价格中,债券对利率是最敏感的,股市对加息的反应也未必敏感,如2006-2007年连续加息,股市却不断创新高,因为当时决定股价的诸多因素中,盈利增速比加息的权重更大。

日本住宅价格指数随国债收益率下降而下跌

数据来源:BEA(中泰宏观王晓东供图 )

因此,一个经济体发展所处的阶段可能对大类资产价格的走势具有决定性的影响,即影响它的趋势,而估值水平的高低或只能改变斜率但不能改变趋势。如中国正处在城市化的上升阶段,向高收入国家迈进,故房价怎么调控都很难跌;日本已处在人口超级老龄化阶段,却不容许外来移民,故利率如何低也难以刺激房价;美国如果没有大量移民,估计房地产也会衰落。

此外,房地产作为一种大类资产,其价格除了受市场因素影响外,管制程度的高低对其价格产生影响十分明显。如中国房价收入比高的地区,基本集中在一二线城市,因为管制条件下一二线城市的土地供给相对于人口的流入(大城市方兴未艾)而言,是不足的。相反,三四线城市的土地同样受到管制,但人口流入量相对少(中国的城镇化已到后期),所以,基本不存在供不应求问题,即土地管制影响房价程度较低。

 
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