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房贷利率小幅缓升是大趋势

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-05-16

近期楼市的惨淡在笔者预料之中。不过,今年春节楼市进入“休眠”略超预期。根据中原地产统计,春节7天(1月27日-2月2日),上海(楼盘)新房成交面积比去年春节减少71.1%,为2011年以来最低水平。其他热点楼市同样惨淡,普遍下跌60%-90%之间,如广州(楼盘)新房网签套数下降74%。根据媒体报道,胡润2017年全球房价指数涨幅排名第一的合肥(楼盘)(2016年房价涨幅达到40%),近期出现二手房抛售。

2016年,在金融杠杆攀升,实体(疲弱)和虚拟(繁荣)背离,资产泡沫导致系统性风险预期并伤及人民币“信用锚”,美国总统特朗普强势美元政策挤压以时间换空间让泡沫“软着陆”的窗口期等不利情况下,楼市调控再也不能延续过去“控制房价过快上涨”的平衡基调,而是要彻底打掉市场投资投机需求和炒作资金。

当前,楼市调控的“新逻辑”基本被市场认可和理解。结合春节楼市的休眠状态,业界对2017年的楼市走向更加悲观。特别是春节前后,央行不间断上调货币市场长短期融资利率、公开市场逆回购利率,用非传统的方式加息,被市场解读为货币宽松结束,全面加息就在前方。在利率已实现市场化,融资多渠道、通道化的新形势下,再考虑到2016年8月份货币市场利率收紧已经开启,对楼市而言,未来房贷利率或存在着大幅上调风险,春节楼市惨淡或仅仅是肇始。

笔者认为,相比2016年的火爆,楼市在2017年回落是必然的,但言及“变相加息让楼市暴跌”是非常错误的。因为,2013年影子银行“去杠杆”,2015年年中股市震荡,2015年以来两次“汇改”释放贬值压力,以及2016年底以来的债市“去杠杆”的实践,均证明实体和虚拟、汇率和资产从偏离到修正,在当前国内外经济金融环境下,必然是一个渐进的、时间换空间的谨慎策略,任何偏激手法均会恶化系统性风险和人民币贬值预期。当前,首要的是消除金融内部套利交易。

2009年以来,鼓励金融创新并降低宏观杠杆率和推动实体经济转型的战略,由于受金融机构、国企、政府平台预算软约束制约,加上相关部门的分散监管,无法适应金融创新形势,金融创新异化为内部资产交易创造的无序繁荣和套利交易。同业拆借、层层嵌套的配资,甚至是融资结构复杂的抽屉协议等金融加杠杆,则是套利的动力。2013年以来,股市、债市、楼市、大宗商品乃至上市公司壳资源等轮番大涨都与套利交易有关,靠货币市场低利率、期限错配融资套利最为典型。

据央行发布的《中国金融稳定报告(2016)》,截止到2015年末,银行业表外债权82.36万亿,比上年末增加16.2万亿,表外资产规模相当于表内的42.4%。2016年1-10月,银行对非银金融机构净债权增加10万亿。因此,以禁止准入(如理财和险资新规)和此次抬高价格控制银行间资金进入资本市场套利,向市场传递防风险、去杠杆信号,警示参与套利交易的金融机构。当然,从去年8月开始,逆回购期限拉长已推动货币市场利率中枢抬升,操作利率追认式提升在情理之中。

 
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